Feuerversicherung für Eigentumswohnungen: Die gesetzliche Pflicht, die viele vergessen 🏢
Two firefighters spray water by sprinkler to extinguish or get rid huge fire in room

Feuerversicherung für Eigentumswohnungen: Die gesetzliche Pflicht, die viele vergessen 🏢

Wer in Portugal eine Eigentumswohnung kauft, muss sie gegen Feuer versichern – das schreibt Artikel 1429 des portugiesischen Zivilgesetzbuchs vor. Trotzdem wissen viele deutsche Käufer nichts von dieser Pflicht. Die Folgen können teuer werden: keine Versicherung bedeutet persönliche Haftung bei Schäden. Hier erfahren Sie alles über diese wichtige Pflichtversicherung.

📋 Die gesetzliche Grundlage verstehen

Das portugiesische Recht ist eindeutig: Jeder Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus muss eine Feuerversicherung abschließen. Diese Regelung gilt seit Jahrzehnten und hat gute Gründe.

Warum ist die Versicherung Pflicht?

In einem Mehrfamilienhaus hängt alles zusammen. Ein Brand in einer Wohnung kann schnell das ganze Gebäude gefährden. Die Pflichtversicherung stellt sicher, dass:

  • Schäden an Gemeinschaftseigentum gedeckt sind
  • Nachbarn bei Übergreifen des Feuers entschädigt werden
  • Das Gebäude wiederaufgebaut werden kann
  • Niemand auf den Kosten sitzen bleibt

Was genau muss versichert werden?

Ihre Wohnung (fração autónoma):

  • Tragende Wände und Strukturelemente
  • Nicht-tragende Innenwände
  • Böden und Decken
  • Fest eingebaute Elemente (Küche, Bad)

Ihr Anteil am Gemeinschaftseigentum:

  • Prozentual nach Miteigentumsanteil (permilagem)
  • Dach, Fassade, Treppenhaus
  • Aufzüge und technische Anlagen
  • Gemeinschaftsgarten und -garage

🔥 Was deckt die Pflichtfeuerversicherung ab?

Die gesetzliche Mindestdeckung ist klar definiert, aber viele Versicherer bieten automatisch mehr:

Pflichtdeckung laut Gesetz

Feuer und Explosion:

  • Brandschäden jeder Art
  • Explosionen (Gas, elektrisch)
  • Blitzschlag mit Folgebrand
  • Löschwasserschäden

Naturgewalten (meist inkludiert):

  • Sturm und Hagel
  • Überschwemmung durch Starkregen
  • Erdrutsch und Lawinen
  • Oft: Erdbeben (in Portugal wichtig!)

Was ist NICHT automatisch versichert?

  • Hausrat und persönliche Gegenstände
  • Wasserschäden ohne Brand (Rohrbruch)
  • Diebstahl und Vandalismus
  • Glasbruch
  • Haftpflichtschäden

Für diese Risiken brauchen Sie eine erweiterte Hausratversicherung oder Wohngebäudeversicherung.

💰 Kosten der Pflichtfeuerversicherung

Die gute Nachricht: Die reine Feuerversicherung ist günstig. Die Preise hängen von verschiedenen Faktoren ab:

Preisbeispiele für typische Wohnungen

Kleine Wohnung (T1, 50m², 100.000€ Wert):

  • Reine Feuerversicherung: 60-80€/Jahr
  • Mit Naturgewalten: 80-120€/Jahr
  • Multirisk-Police: 150-200€/Jahr

Mittlere Wohnung (T2, 80m², 200.000€ Wert):

  • Reine Feuerversicherung: 100-140€/Jahr
  • Mit Naturgewalten: 140-200€/Jahr
  • Multirisk-Police: 250-350€/Jahr

Große Wohnung (T3+, 120m², 350.000€ Wert):

  • Reine Feuerversicherung: 150-220€/Jahr
  • Mit Naturgewalten: 220-320€/Jahr
  • Multirisk-Police: 400-600€/Jahr

Faktoren die den Preis beeinflussen

Lage der Immobilie:

  • Erdbebengebiet (Lissabon, Algarve): +20-30%
  • Hochwassergebiet: +15-25%
  • Stadtlage vs. Land: minimal

Baujahr und Zustand:

  • Neubau: Standardtarife
  • Altbau vor 1960: +10-20%
  • Renoviert mit Zertifikaten: -5-10%

Sicherheitsausstattung:

  • Rauchmelder: -5%
  • Sprinkleranlage: -10-15%
  • Sicherheitstüren: -5%

🏢 Eigentümergemeinschaft und Versicherung

In Portugal ist die Verwaltung von Mehrfamilienhäusern streng geregelt. Die Versicherungspflicht spielt dabei eine wichtige Rolle.

Individuelle vs. Gemeinschaftspolice

Option 1: Jeder versichert einzeln

  • Jeder Eigentümer schließt eigene Police ab
  • Muss Gemeinschaftsanteil mit abdecken
  • Verwaltung prüft jährlich die Policen
  • Bei Lücken: Zwangsversicherung möglich

Option 2: Gemeinschaftliche Masterpolice

  • Eigentümergemeinschaft versichert gesamtes Gebäude
  • Kosten werden nach Anteilen umgelegt
  • Oft günstiger durch Mengenrabatt
  • Einfachere Verwaltung

Rolle der Hausverwaltung (Administrador)

Der Verwalter hat wichtige Aufgaben:

  • Prüfung aller Versicherungspolicen
  • Mahnung bei fehlender Versicherung
  • Recht zur Zwangsversicherung säumiger Eigentümer
  • Kosten werden dem Eigentümer belastet

Wichtig: Ignorieren Sie Mahnungen nicht! Die Verwaltung kann eine teure Versicherung für Sie abschließen und die Kosten plus Gebühren belasten.

🏦 Versicherung und Hypothek

Wer seine Wohnung finanziert, muss zusätzliche Anforderungen erfüllen:

Bankanforderungen

Portugiesische Banken verlangen mehr als die gesetzliche Mindestdeckung:

  • Multirisk-Police statt reiner Feuerversicherung
  • Versicherungssumme = Kreditsumme (mindestens)
  • Bank als Begünstigter eingetragen
  • Oft: Kombiniert mit Lebensversicherung

Vorsicht vor Koppelgeschäften

Banken bieten gerne ihre eigenen Versicherungen an:

  • Oft 30-50% teurer als Direktabschluss
  • Besserer Zinssatz als Lockmittel
  • Wechsel später möglich (aber Zinsanpassung)
  • Vergleichen lohnt sich!

Tipp: Verhandeln Sie! Sagen Sie der Bank, dass Sie extern günstiger versichern können. Oft bekommen Sie dann bessere Konditionen oder den guten Zins trotzdem.

📝 So schließen Sie die Versicherung richtig ab

Benötigte Unterlagen

  1. Eigentumsnachweis (Certidão Permanente)
  2. Grundbuchauszug mit genauer Beschreibung
  3. Energieausweis (hilft bei Preisgestaltung)
  4. Protokoll der letzten Eigentümerversammlung
  5. Ihre NIF (Steuernummer)

Die richtige Versicherungssumme

Hier passieren die meisten Fehler! Die Versicherungssumme sollte dem Wiederaufbauwert entsprechen, nicht dem Kaufpreis.

Rechenbeispiel:

  • Kaufpreis Wohnung: 300.000€
  • Davon Grundstücksanteil: 100.000€
  • Wiederaufbauwert: 200.000€
  • Versicherungssumme: 200.000€

Unterversicherung vermeiden: Bei Unterversicherung gilt die Proportionalregel. Beispiel:

  • Tatsächlicher Wert: 200.000€
  • Versichert für: 150.000€
  • Schaden: 50.000€
  • Erstattung: nur 37.500€ (75%)

Wahl des richtigen Tarifs

Basisschutz (gesetzliches Minimum):

  • Nur Feuer und Explosion
  • Erfüllt Artikel 1429
  • Günstigste Option
  • Oft nicht ausreichend

Erweiterte Feuerversicherung:

  • Feuer plus Naturgewalten
  • Meist inkl. Erdbeben
  • Guter Kompromiss
  • Von Eigentümergemeinschaften bevorzugt

Multirisk-Wohngebäude:

  • Umfassender Schutz
  • Inkl. Wasserschäden, Diebstahl
  • Oft mit Haftpflicht
  • Bei Hypothek meist Pflicht

🏆 Die besten Anbieter im Vergleich

Portugiesische Versicherer

Fidelidade

  • Marktführer mit großem Netzwerk
  • Gute App für Schadensmeldung
  • Preise im oberen Mittelfeld
  • Zuverlässige Schadensregulierung

Tranquilidade (Generali)

  • Oft günstigste Basisdeckung
  • Gute Paketangebote
  • Schnelle Online-Abwicklung
  • Beliebt bei Eigentümergemeinschaften

Lusitania

  • Spezialist für Immobilienversicherungen
  • Flexible Tarife
  • Guter Service bei Großschäden
  • Faire Preise

Tipps zur Anbieterauswahl

  1. Vergleichen Sie mindestens 3 Angebote
  2. Achten Sie auf versteckte Selbstbehalte
  3. Prüfen Sie Bewertungen zur Schadensabwicklung
  4. Fragen Sie nach Rabatten für Sicherheitsausstattung

⚠️ Häufige Fehler vermeiden

1. Vergessen der Anpassung

Der Immobilienwert steigt, die Versicherungssumme nicht:

  • Jährlich Inflationsanpassung prüfen
  • Nach Renovierungen erhöhen
  • Unterversicherung vermeiden

2. Doppelversicherung

Prüfen Sie was die Eigentümergemeinschaft bereits versichert:

  • Oft Gemeinschaftsteile bereits abgedeckt
  • Keine doppelte Prämie zahlen
  • Abstimmung wichtig

3. Vernachlässigung der Pflicht

“Wird schon nichts passieren” ist gefährlich:

  • Persönliche Haftung bei Schäden
  • Probleme beim Verkauf
  • Ärger mit Eigentümergemeinschaft

🌊 Besonderheiten in Portugal

Erdbebenrisiko

Portugal liegt auf einer Verwerfungslinie. Besonders gefährdet:

  • Lissabon und Umgebung
  • Algarve
  • Azoren

Tipp: Erdbebendeckung ist meist günstig (20-40€/Jahr extra) aber wichtig!

Waldbrandgefahr

Im Sommer steigt das Risiko, besonders:

  • Stadtrandlagen
  • Nähe zu Wäldern
  • Ländliche Gebiete

Standardpolicen decken Waldbrände ab, aber prüfen Sie die Bedingungen.

Hochwasser und Starkregen

Mit dem Klimawandel nehmen Extremwetter zu. Achten Sie auf:

  • Kellergeschosse
  • Erdgeschosswohnungen
  • Nähe zu Flüssen

💡 Praktische Tipps für deutsche Käufer

Bei der Kaufabwicklung

  1. Fragen Sie den Verkäufer nach bestehender Police
  2. Lassen Sie sich Zahlungsnachweise zeigen
  3. Klären Sie Übernahme oder Neuabschluss
  4. Informieren Sie Versicherer über Eigentümerwechsel

Nach dem Kauf

  • Police auf Ihren Namen umschreiben
  • Versicherungssumme prüfen und anpassen
  • Eigentümergemeinschaft informieren
  • Jährliche Zahlung einrichten (spart 3-5%)

Für Ferienwohnungen

Auch selten genutzte Wohnungen müssen versichert sein:

  • Leerstand der Versicherung melden
  • Evt. Zusatzklauseln nötig
  • Regelmäßige Kontrollen organisieren

🎯 Fazit

Die Feuerversicherung für Eigentumswohnungen ist in Portugal nicht optional – sie ist Gesetz. Mit 80-200€ Jahresprämie ist sie auch erschwinglich. Nehmen Sie sich Zeit für die richtige Police. Der Basisschutz erfüllt die gesetzliche Pflicht, aber eine erweiterte Deckung macht meist mehr Sinn.

Denken Sie dran: In einer Eigentümergemeinschaft sind Sie Teil eines Ganzen. Ihre Versicherung schützt nicht nur Sie, sondern auch Ihre Nachbarn. Das portugiesische System mag anfangs kompliziert erscheinen, funktioniert aber gut, wenn alle mitmachen.

Für deutsche Käufer gilt: Unterschätzen Sie die Pflichten nicht, aber lassen Sie sich auch nicht verunsichern. Mit der richtigen Beratung finden Sie schnell die passende Lösung. Und dann können Sie Ihre Traumwohnung in Portugal unbesorgt genießen!


Stand: 2025. Rechtliche Anforderungen können sich ändern. Konsultieren Sie bei Unsicherheiten einen portugiesischen Anwalt oder die Associação Portuguesa de Seguradores für offizielle Informationen.