Der Traum von der eigenen Immobilie in Portugal ist gekauft – aber dürfen Sie auch dauerhaft dort leben? Wichtig zu wissen: Der Immobilienkauf allein verleiht KEIN automatisches Aufenthaltsrecht! Nach dem Ende des Golden Visa-Programms 2023 haben sich die Spielregeln geändert. Dieser umfassende Guide zeigt alle aktuellen Visa-Optionen, von der Rentner-Residenz bis zum Digital Nomad Visa.
⚠️ Die wichtigste Regel vorab
Immobilienkauf ≠ Aufenthaltsrecht!
Viele Käufer glauben fälschlicherweise, dass der Erwerb einer Immobilie automatisch ein Bleiberecht bedeutet. Das stimmt nicht:
- ❌ Kein automatisches Visum durch Immobilienkauf
- ❌ Golden Visa für Immobilien wurde Oktober 2023 beendet
- ✅ Immobilienbesitz kann aber Visa-Anträge unterstützen
- ✅ EU-Bürger haben Sonderrechte (siehe unten)
🇪🇺 EU-Bürger: Die privilegierte Gruppe
Ihre Rechte als EU/EWR/Schweizer Bürger
Als EU-Bürger genießen Sie Freizügigkeit:
Aufenthalt bis 90 Tage:
- Kein Visum nötig
- Nur Personalausweis/Reisepass
- Freie Ein- und Ausreise
- Immobiliensuche problemlos möglich
Aufenthalt über 90 Tage:
- Registrierung bei der Gemeinde (Câmara Municipal)
- “Certificado de Registo de Cidadão da UE” beantragen
- Kosten: 15 €
- Gültigkeit: 5 Jahre (dann Daueraufenthalt)
Registrierung als EU-Resident
Benötigte Dokumente:
- Personalausweis/Reisepass
- NIF-Nummer
- Nachweis der Lebensgrundlage:
- Arbeitsvertrag ODER
- Rentenbescheid ODER
- Kontoauszüge (mind. 9.840 €/Jahr)
- Krankenversicherung
Wo: Câmara Municipal Ihres Wohnortes Dauer: Meist am selben Tag erledigt
Nach 5 Jahren: Daueraufenthalt
Automatisches Recht auf “Residência Permanente”:
- Unbefristetes Aufenthaltsrecht
- Quasi gleiche Rechte wie Portugiesen
- Zugang zu Sozialleistungen
- Weg zur Staatsbürgerschaft offen
🌍 Nicht-EU-Bürger: Ihre Visa-Optionen
D7 Visa – Das Rentner- und Einkommens-Visum
Das beliebteste Visum für Immobilienkäufer:
Zielgruppe:
- Rentner
- Personen mit passivem Einkommen
- Vermögende Privatiers
- Remote Worker (mit Einschränkungen)
Einkommensanforderungen 2025:
- Hauptantragsteller: 820 €/Monat (Mindestlohn)
- Ehepartner: +50% (410 €)
- Pro Kind: +30% (246 €)
- Familie (2+2): 1.722 €/Monat
Praktisch: Die meisten Konsulate erwarten das 1,5-2fache!
Anerkannte Einkommensquellen:
- Renten (staatlich/privat)
- Mieteinnahmen
- Dividenden/Zinsen
- Lizenzgebühren
- Remote-Arbeit (grauzone)
D7 Antragsprozess
Schritt 1: Vorbereitung in Deutschland
- Alle Dokumente sammeln (3 Monate)
- Apostille für wichtige Dokumente
- Übersetzungen anfertigen
Schritt 2: Konsulatsantrag
Portugiesische Konsulate in Deutschland:
- Berlin: be****@*ne.pt
- Hamburg: ha******@*ne.pt
- Frankfurt: fr*******@*ne.pt
- München: mu*****@*ne.pt
- Düsseldorf: du********@*ne.pt
- Stuttgart: es*******@*ne.ptSchritt 3: Einreise-Visum (4 Monate)
- Erlaubt Einreise nach Portugal
- Zeit für Wohnungssuche/Immobilienkauf
- Muss in Aufenthaltstitel umgewandelt werden
Schritt 4: Residenzkarte beantragen
- Bei AIMA (ex-SEF)
- Biometrische Daten
- 2-Jahre-Karte
- Verlängerbar
Digital Nomad Visa (D8) – Für Remote Worker
Seit 2022 das neue Lieblings-Visum:
Voraussetzungen:
- Einkommen: 3.280 €/Monat (4x Mindestlohn!)
- Remote-Arbeitsvertrag oder Freelancer
- Kunden außerhalb Portugals
- Für Portugal-Arbeit NICHT geeignet
Vorteile gegenüber D7:
- Aktives Einkommen erlaubt
- Moderneres Image
- Schnellere Bearbeitung
- 1 Jahr oder 2 Jahre Option
Nachteile:
- Viel höhere Einkommensanforderung
- Strenge Nachweise nötig
- Keine Portugal-Kunden erlaubt
D2 Visa – Für Unternehmer
Immobilie als Geschäftsgrundlage:
Geschäftsideen mit Immobilien:
- Bed & Breakfast eröffnen
- Vermietungsgeschäft
- Coworking Space
- Restaurant/Café
- Yoga-Retreat
Anforderungen:
- Solider Businessplan
- Investitionsnachweis
- Arbeitsplätze schaffen (ideal)
- Portugiesische Firma gründen
Investment-Richtwerte:
- Mindestens 50.000 € empfohlen
- Oder 5 Arbeitsplätze schaffen
- Oder innovatives Geschäft
💼 Der Weg vom Visum zur Staatsbürgerschaft
Die Zeitschiene
Jahr 0: Visum erhalten (D7/D8/D2)
Jahr 1-2: Erste Verlängerung
Jahr 3-4: Zweite Verlängerung
Jahr 5: Daueraufenthalt möglich
Jahr 5+: Einbürgerung möglichVoraussetzungen für Einbürgerung
- ✅ 5 Jahre legaler Aufenthalt
- ✅ Portugiesisch A2-Niveau
- ✅ Keine Vorstrafen
- ✅ Steuern bezahlt
- ✅ Integration nachweisen
Bonus: Portugal erlaubt Doppelstaatsbürgerschaft!
🏠 Wie Immobilienbesitz Ihren Visa-Antrag stärkt
Vorteile für Visa-Anträge
Immobilienbesitz zeigt:
- Ernsthafte Absichten
- Finanzielle Stabilität
- Lokale Verbindungen
- Unterkunft gesichert
Konkrete Pluspunkte
Bei D7-Antrag:
- Mietkosten entfallen = niedrigeres Einkommen nötig
- Eigentum = starker “Tie” zu Portugal
- Konsulate sehen es sehr positiv
Bei D8-Antrag:
- Feste Arbeitsadresse
- Professionelles Setup
- Langfristiges Commitment
Bei Verlängerungen:
- Einfacher Adressnachweis
- Keine Mietverträge nötig
- Stabilität demonstriert
📊 Visa-Vergleich für Immobilienkäufer
| Visa-Typ | Einkommen nötig | Arbeiten erlaubt | Weg zu PR | Ideal für |
|---|---|---|---|---|
| D7 | 820 €/Monat | Eingeschränkt | 5 Jahre | Rentner, Privatiers |
| D8 | 3.280 €/Monat | Remote only | 5 Jahre | Digital Nomads |
| D2 | Businessplan | Ja | 5 Jahre | Unternehmer |
| EU | Nachweisen | Ja | 5 Jahre | EU-Bürger |
🚫 Golden Visa – Was war, was bleibt
Das Ende einer Ära
Oktober 2023 war Schluss:
- ❌ Keine neuen Golden Visa für Immobilien
- ❌ Auch Madeira/Azoren betroffen
- ✅ Bestehende Visa bleiben gültig
- ✅ Andere Kategorien existieren noch
Verbliebene Golden Visa Optionen
Falls Sie 500.000 € übrig haben:
- Investmentfonds
- Jobschaffung (10 Arbeitsplätze)
- Forschung & Entwicklung
- Kulturerhalt
Aber: Für die meisten keine realistische Option mehr!
Alternativen zum Golden Visa
Statt 500k für Golden Visa:
- Günstige Immobilie kaufen
- Rest für D7-Einkommensnachweis
- Oder in Vermietungsbusiness (D2)
- Flexibler und günstiger!
📋 Praktische Visa-Tipps
Häufige Fehler vermeiden
1. Timing-Fehler
- ❌ Erst Immobilie kaufen, dann Visum
- ✅ Visum parallel zur Suche beantragen
2. Dokument-Chaos
- ❌ Abgelaufene Unterlagen
- ✅ Alles < 3 Monate alt
3. Finanz-Nachweis
- ❌ Nur aktuelle Kontoauszüge
- ✅ 6-12 Monate Historie
4. Wohnsitz-Falle
- ❌ Kein fester Wohnsitz
- ✅ Mietvertrag oder Eigentum
Konsulats-Insider-Tipps
- Berlin: Strengste Prüfung, lange Wartezeiten
- Hamburg: Freundlichstes Personal
- Frankfurt: Schnellste Bearbeitung
- München: Viele Termine verfügbar
Tipp: Flexibel beim Konsulat sein!
Dokumenten-Checkliste
Für alle Visa:
- Reisepass (noch 1 Jahr gültig)
- Passfotos (biometrisch)
- Führungszeugnis + Apostille
- Krankenversicherung
- NIF-Nummer
Zusätzlich D7:
- Einkommensnachweise
- Rentenbescheid
- Kontoauszüge (12 Monate)
- Mietvertrag/Eigentum
Zusätzlich D8:
- Arbeitsvertrag
- Kundennachweise
- Firmendokumente
- Steuererklärungen
🏥 Krankenversicherung – Oft unterschätzt
Pflicht für alle Visa
Ohne Krankenversicherung kein Visum:
Optionen:
- Deutsche GKV gilt anfangs
- Private Reiseversicherung (1 Jahr)
- Portugiesische Versicherung
- Internationale Expat-Police
Nach Residenz:
- Zugang zum SNS (Estado-System)
- Oder private Zusatzversicherung
- Kosten: 50-200 €/Monat
💶 Steuerliche Konsequenzen
183-Tage-Regel
Achtung Steuerpflicht:
- <183 Tage = Nicht-Resident
-
183 Tage = Steuer-Resident
- Unabhängig vom Visa-Typ!
Steuern als Resident
Wichtige Änderung:
- NHR-Regime für Neuankömmlinge beendet!
- Normale Besteuerung für alle
- Doppelbesteuerungsabkommen hilft
🎯 Welches Visa für welchen Käufertyp?
Der Rentner
Empfehlung: D7 Visa
- Rente als Einkommensnachweis
- Niedrige Anforderungen
- Friedlicher Lebensabend
Der Remote Worker
Empfehlung: D8 oder D7
- D8 bei hohem Einkommen
- D7 bei passiven Einnahmen
- Flexibles Arbeiten
Der Investor
Empfehlung: D2 Visa
- Vermietungsbusiness
- Lokale Firma gründen
- Aktiv wirtschaften
Der EU-Bürger
Empfehlung: Direkte Registrierung
- Keine Visa-Bürokratie
- Sofort startbereit
- Volle Flexibilität
Der Teilzeit-Resident
Empfehlung: Kein Visum nötig
- 90/180-Tage-Regel nutzen
- Schengen-Hopping möglich
- Für Ferienhaus ausreichend
📅 Zeitplan für Ihren Umzug
6 Monate vorher
- Visa-Typ entscheiden
- Dokumente sammeln
- Übersetzungen anfertigen
- Immobiliensuche starten
4 Monate vorher
- Konsulats-Termin buchen
- Visa-Antrag einreichen
- Wohnungssuche intensivieren
2 Monate vorher
- Visa-Entscheidung abwarten
- Kaufvertrag vorbereiten
- Umzug organisieren
Nach Ankunft
- Bei Gemeinde registrieren
- Residenzkarte beantragen
- Steuernummer aktivieren
- Leben genießen!
⚠️ Aktuelle Änderungen 2025
AIMA ersetzt SEF
Neue Behördenstruktur:
- AIMA (Agência para Integração, Migrações e Asilo)
- Gleiche Prozesse
- Neue Standorte
- Digitaler Fokus
Bearbeitungszeiten
Realistische Erwartungen:
- D7/D8 Visa: 2-4 Monate
- Residenzkarte: 3-6 Monate
- Verlängerungen: 2-3 Monate
- Einbürgerung: 12-24 Monate
🎯 Fazit: Ihr Weg zum Leben in Portugal
Der Immobilienkauf allein öffnet keine Türen mehr – aber mit dem richtigen Visum steht Ihrem Traum vom Leben in Portugal nichts im Wege!
Für die meisten Käufer gilt:
- EU-Bürger haben es am einfachsten
- D7 ist der beliebteste Weg für Nicht-EU
- D8 für gut verdienende Remote Worker
- D2 für unternehmerische Geister
Golden Rules:
- Visa VOR Immobilienkauf planen
- Einkommensnachweis ist König
- Professionelle Hilfe spart Zeit
- Geduld und Vorbereitung zahlen sich aus
Portugal wartet auf Sie – mit dem richtigen Visum wird aus dem Ferienhaus Ihr neues Zuhause!
🚀 Ihre nächsten Schritte
Vorbereitung ist alles:
Visa-Spezialisten:
- [Liste von Einwanderungsanwälten]
- Konsulats-Kontakte
- AIMA Portugal
Bereit für den großen Schritt? Mit diesem Guide navigieren Sie sicher durch den Visa-Dschungel! 🇵🇹✈️
