Die Besteuerung von Immobilien in Portugal kann für deutsche Eigentümer zur Herausforderung werden – oder bei kluger Planung zu erheblichen Einsparungen führen. Mit dem Ende des NHR-Regimes und neuen EU-Regularien ist eine durchdachte Steuerstrategie wichtiger denn je. Dieser Guide zeigt legale Wege zur Optimierung Ihrer Steuerlast.
Die neue Steuerrealität nach NHR
Das Non-Habitual Resident (NHR) Regime war jahrelang der Hauptgrund für vermögende Deutsche, nach Portugal zu ziehen. Mit seinem Ende 2024 für Neuantragsteller hat sich die Steuerlandschaft fundamental verändert. Doch Portugal bleibt steuerlich attraktiv – man muss nur die richtigen Strategien kennen.
Für Immobilienbesitzer ergeben sich weiterhin interessante Möglichkeiten. Portugal hat keine Vermögenssteuer (außer der AIMI auf hochwertige Immobilien), moderate Erbschaftssteuern für direkte Verwandte und verschiedene Abzugsmöglichkeiten, die oft übersehen werden.
Die Grundregel bleibt: Wer mehr als 183 Tage in Portugal verbringt oder dort seinen Lebensmittelpunkt hat, wird steuerlich resident. Dies hat weitreichende Folgen für die weltweite Besteuerung, bietet aber auch Chancen zur Optimierung.
Grundsteuern clever managen
Die jährliche IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) ist unvermeidbar, aber optimierbar. Jede Gemeinde setzt eigene Sätze zwischen 0,3% und 0,45% fest. Lissabon bietet mit 0,3% einen der niedrigsten Sätze, während ländliche Gemeinden oft höhere Sätze haben.
IMI-Reduktionen nutzen
Familien mit Kindern können erhebliche IMI-Nachlässe erhalten:
- 1 Kind: 20€ Nachlass
- 2 Kinder: 40€ Nachlass
- 3+ Kinder: 70€ Nachlass
Diese Beträge mögen klein erscheinen, aber bei mehreren Immobilien summieren sie sich. Zusätzlich gewähren viele Gemeinden weitere Familiennachlässe bis zu 30% der IMI.
Energetische Sanierungen können zu IMI-Befreiungen führen. Wer seine Immobilie von Energieklasse D oder schlechter auf A oder B bringt, kann bis zu 5 Jahre IMI-Befreiung erhalten. Bei einer Renovierung sollte dies eingeplant werden.
AIMI vermeiden
Die zusätzliche Grundsteuer AIMI trifft Immobilien über 600.000€ Steuerwert (VPT). Strategien zur Vermeidung:
Aufteilung auf Ehepartner: Als Ehepaar verdoppelt sich der Freibetrag auf 1,2 Millionen Euro. Eine geschickte Aufteilung des Eigentums kann AIMI komplett vermeiden.
Gesellschaftsstrukturen prüfen: Portugiesische Gesellschaften zahlen erst ab 1 Million Euro AIMI, allerdings mit anderen steuerlichen Nachteilen. Für Portfolios mit mehreren Immobilien kann sich dies lohnen.
VPT-Bewertung hinterfragen: Der Steuerwert liegt oft unter dem Marktwert. Bei offensichtlichen Fehlbewertungen kann eine Neubewertung beantragt werden – allerdings mit dem Risiko einer Erhöhung.
Mieteinnahmen steueroptimiert
Die Besteuerung von Mieteinnahmen bietet erheblichen Gestaltungsspielraum. Als Nicht-Resident zahlen Sie pauschal 28% auf Nettomieteinnahmen. Als Resident haben Sie Wahlmöglichkeiten.
Das vereinfachte Regime
Für Kurzzeitvermietung (AL-Lizenz) gilt das vereinfachte Regime: Nur 35% der Einnahmen sind steuerpflichtig. Bei einem Steuersatz von 28% ergibt sich eine Effektivbesteuerung von nur 9,8%. Keine Kosten sind abzugsfähig, aber bei gut laufenden Objekten ist dies sehr vorteilhaft.
Kostenabzug maximieren
Bei Langzeitvermietung oder wenn Sie das normale Regime wählen, sind alle relevanten Kosten abzugsfähig:
- IMI und Gemeindeabgaben
- Versicherungen
- Verwaltungskosten
- Reparaturen und Instandhaltung
- Zinsen für Hypotheken
- Abschreibungen (2% jährlich)
- Maklergebühren
- Rechts- und Beratungskosten
Wichtig: Alle Ausgaben müssen mit ordnungsgemäßen Rechnungen (faturas) belegt werden. Schwarzarbeit rächt sich spätestens bei der Steuerprüfung.
Die Mischnutzungs-Strategie
Viele Eigentümer nutzen ihre Immobilie teilweise selbst und vermieten teilweise. Die anteilige Zuordnung von Kosten ist möglich und kann optimiert werden. Eine genaue Dokumentation der Nutzungszeiträume ist essentiell.
Kapitalgewinne minimieren
Der Verkauf einer portugiesischen Immobilie kann zu erheblichen Steuern führen – oder bei kluger Planung steuerfrei bleiben.
Die Hauptwohnsitz-Befreiung
Als portugiesischer Resident können Sie Kapitalgewinne aus dem Verkauf Ihrer Hauptwohnung steuerfrei vereinnahmen, wenn Sie innerhalb von 36 Monaten in eine neue Hauptwohnung reinvestieren. Dies gilt EU-weit!
Strategische Nutzung: Machen Sie Ihre wertvollste Immobilie zur Hauptwohnung vor dem Verkauf. Die Mindesthaltedauer beträgt nur 12 Monate. Mit sorgfältiger Planung können erhebliche Steuern gespart werden.
Inflationsbereinigung nutzen
Portugal erlaubt die Inflationsbereinigung des Kaufpreises. Bei Immobilien, die vor vielen Jahren erworben wurden, reduziert dies die Steuerlast erheblich. Die offiziellen Koeffizienten werden jährlich veröffentlicht.
Verluste gegenrechnen
Verluste aus Immobilienverkäufen können mit Gewinnen verrechnet werden. Bei mehreren Immobilien kann der gestaffelte Verkauf über mehrere Jahre die Gesamtsteuerlast reduzieren.
Erbschaftssteuer-Planung
Portugal kennt keine klassische Erbschaftssteuer für direkte Verwandte. Nur eine Stempelsteuer von 10% fällt bei Vererbung an Nicht-Verwandte an. Dies eröffnet Gestaltungsmöglichkeiten.
Schenkungen zu Lebzeiten
Schenkungen an Ehepartner, Kinder oder Eltern sind in Portugal steuerfrei. Im Gegensatz zu Deutschland gibt es keine Freibeträge, die aufgebraucht werden – alles ist frei. Dies kann für erhebliche Steuerersparnisse gegenüber deutscher Erbschaftssteuer sorgen.
Familienstiftungen
Portugiesische Familienstiftungen können für größere Vermögen interessant sein. Sie ermöglichen Kontrolle bei gleichzeitiger Übertragung und können deutsche Erbschaftssteuer vermeiden.
Testament-Gestaltung
Ein portugiesisches Testament für portugiesische Immobilien vereinfacht die Abwicklung erheblich. Die Wahl des anwendbaren Rechts (deutsches oder portugiesisches Erbrecht) hat massive steuerliche Auswirkungen.
Gesellschaftsstrukturen intelligent nutzen
Die Holding von Immobilien über Gesellschaften kann Vorteile bieten, muss aber sorgfältig geplant werden.
Portugiesische LDA
Eine portugiesische Gesellschaft (LDA) kann sinnvoll sein für:
- Mehrere vermietete Immobilien
- Gewerbliche Projekte
- Familienbesitz über Generationen
Vorteile:
- Körperschaftssteuer oft niedriger als Einkommenssteuer
- Flexiblere Gewinnverwendung
- Einfachere Übertragung
Nachteile:
- Buchhaltungspflichten
- Höhere laufende Kosten
- AIMI ab 500.000€ für Gesellschaften
Ausländische Strukturen
EU-Gesellschaften können portugiesische Immobilien halten, aber Vorsicht vor Nachteilen:
- Oft höhere IMT beim Kauf (10% statt normal)
- AIMI von 7,5% für Offshore-Gesellschaften
- Komplexe Compliance-Anforderungen
Malta-Gesellschaften waren früher beliebt, sind aber heute meist kontraproduktiv. Die portugiesischen Behörden sind sehr aufmerksam geworden.
Das Zusammenspiel mit deutscher Besteuerung
Die meisten deutschen Immobilienbesitzer in Portugal müssen beide Steuersysteme beachten. Das Doppelbesteuerungsabkommen verhindert Doppelbesteuerung, aber kluge Planung ist nötig.
Wegzugsbesteuerung beachten
Bei Wegzug aus Deutschland können stille Reserven in deutschen Immobilien besteuert werden. Die Reihenfolge – erst portugiesische Immobilie kaufen, dann Wohnsitz verlegen – kann entscheidend sein.
Vermietung koordinieren
Einkünfte aus portugiesischen Immobilien sind in Deutschland steuerfrei (Freistellung), müssen aber im Progressionsvorbehalt berücksichtigt werden. Die Gestaltung der Einkunftsarten kann die Gesamtbelastung beeinflussen.
Erbschaftssteuer-Fallen
Deutsche Erbschaftssteuer kann auch bei portugiesischen Immobilien anfallen. Die 10-Jahres-Frist für Wegzügler ist zu beachten. Rechtzeitige Planung kann hunderttausende Euro sparen.
Praktische Umsetzung
Buchführung und Compliance
Ordentliche Buchführung ist die Basis jeder Steueroptimierung:
- Alle Belege sammeln und digitalisieren
- E-Fatura konsequent nutzen
- Getrennte Konten für Immobilien
- Quartalweise Auswertungen
Die richtigen Berater
Steueroptimierung erfordert Expertise in beiden Ländern:
- Portugiesischer Steuerberater (Contabilista) vor Ort
- Deutscher Steuerberater mit Portugal-Erfahrung
- Koordination zwischen beiden
- Jährliche Strategieüberprüfung
Digitale Tools nutzen
Portugal digitalisiert die Steuerverwaltung rapidr:
- Portal das Finanças für alle Meldungen
- E-Fatura für Belegerfassung
- Automatische Vorausfüllungen nutzen
- Digitale Signatur einrichten
Fallstudien erfolgreicher Optimierung
Familie Schmidt aus München besitzt drei Apartments in Lissabon. Durch Aufteilung auf Familienmitglieder, energetische Sanierung und optimierte Vermietungsstrategie sparten sie 15.000€ jährlich an Steuern.
Herr Weber verkaufte seine Villa an der Algarve mit 400.000€ Gewinn steuerfrei, indem er sie vorher zur Hauptwohnung machte und in eine neue Immobilie reinvestierte.
Das Ehepaar Meyer strukturierte sein Portfolio von fünf Immobilien in eine portugiesische LDA um. Die jährliche Steuerersparnis beträgt 8.000€ bei überschaubaren Mehrkosten.
Zukünftige Entwicklungen
Die portugiesische Steuerlandschaft entwickelt sich ständig:
Erwartete Änderungen
- Mögliche neue Anreize für Langzeitvermietung
- Verschärfung bei Kurzzeitvermietung
- EU-weite Transparenzregeln
- Digitale Erfassung wird Standard
Chancen nutzen
- Energetische Sanierungen werden stärker gefördert
- Ländliche Gebiete erhalten Sonderkonditionen
- Familien werden weiter begünstigt
- Nachhaltigkeit wird belohnt
Fazit: Optimierung lohnt sich
Die Steueroptimierung für Immobilien in Portugal erfordert Fachwissen und Planung, kann aber erhebliche Einsparungen bringen. Der Schlüssel liegt in der langfristigen Strategie, sauberer Dokumentation und professioneller Beratung.
Portugal bleibt trotz Ende des NHR-Regimes steuerlich attraktiv. Mit den richtigen Strategien können deutsche Immobilienbesitzer ihre Steuerlast legal und nachhaltig reduzieren. Die Investition in gute Beratung zahlt sich meist vielfach aus.
Wichtig ist, alle Optimierungen im legalen Rahmen und transparent durchzuführen. Die portugiesischen Behörden sind kooperativ bei korrekter Handhabung, aber streng bei Verstößen. Mit diesem Guide haben Sie das Rüstzeug für eine erfolgreiche Steueroptimierung Ihrer portugiesischen Immobilien.
Wichtige Ressourcen
- Portal das Finanças – Offizielle Steuerplattform
- Autoridade Tributária – Portugiesische Steuerbehörde
- OCC – Ordem dos Contabilistas (Steuerberaterkammer)
