Der Kaufprozess einer Immobilie in Portugal folgt klaren Regeln und dauert typischerweise 1-3 Monate. Für ausländische Käufer mag manches ungewohnt erscheinen, aber mit diesem detaillierten Guide navigieren Sie sicher durch alle Schritte – von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
🚀 Schnellübersicht: Die 7 Hauptschritte
- Vorbereitung (2-4 Wochen)
- NIF-Nummer beantragen
- Bankkonto eröffnen
- Finanzierung klären
- Immobiliensuche (variabel)
- Besichtigungen
- Marktanalyse
- Preisverhandlung
- Due Diligence (1-2 Wochen)
- Rechtliche Prüfung
- Dokumentencheck
- Baumängel untersuchen
- Vorvertrag (CPCV) (1 Tag)
- Vertrag unterzeichnen
- Anzahlung leisten
- Bedingungen festlegen
- Finalisierung (2-6 Wochen)
- Restzahlung vorbereiten
- Steuern zahlen
- Dokumente komplettieren
- Notartermin (1 Tag)
- Beurkundung
- Eigentumsübertragung
- Schlüsselübergabe
- Nach dem Kauf (1-2 Wochen)
- Registrierungen
- Ummeldungen
- Versorgerwechsel
📑 Schritt 1: Die Vorbereitung – Ihr Fundament
NIF-Nummer: Ihr Schlüssel zu Portugal
Die Número de Identificação Fiscal ist Portugals Steuernummer und ABSOLUT essentiell. Ohne NIF können Sie:
- ❌ Kein Bankkonto eröffnen
- ❌ Keine Verträge unterzeichnen
- ❌ Keine Immobilie kaufen
- ❌ Keine Steuern zahlen
So bekommen Sie die NIF:
Option 1: Persönlich in Portugal
- Wo: Jedes Finanzamt (Finanças) oder Loja do Cidadão
- Dokumente: Reisepass/Personalausweis
- Kosten: Kostenlos
- Dauer: 30 Minuten, sofort ausgestellt
- Vorteil: Schnell und unkompliziert
Option 2: Über einen Vertreter
- Wer: Anwalt, Steuerberater oder spezialisierte Agenturen
- Kosten: 100-300 €
- Dauer: 3-5 Tage
- Vorteil: Bequem von Deutschland aus
Option 3: Portugiesisches Konsulat
- Wo: Konsulate in Deutschland
- Vorteil: Offiziell und sicher
- Nachteil: Termine oft ausgebucht
Fiskalvertreter – Brauchen Sie einen?
Gute Nachricht seit 2022: Nicht-Residenten können auf einen Fiskalvertreter verzichten!
Alte Regel (vor 2022):
- Pflicht für alle Nicht-EU-Residenten
- Kosten: 200-500 €/Jahr
- Aufgabe: Steuerpost weiterleiten
Neue Option – E-Finanças:
- Elektronische Zustellung aktivieren
- Kostenlos im Portal das Finanças
- Alle Steuerbescheide per E-Mail
- Unser Guide zur Einrichtung
Portugiesisches Bankkonto eröffnen
Ein lokales Konto macht vieles einfacher:
Beste Banken für Ausländer:
- Millennium BCP – Größte Privatbank
- Novo Banco – Guter Service
- Caixa Geral de Depósitos – Staatsbank
- ActivoBank – Online, gebührenfrei
Benötigte Dokumente:
- Reisepass/Personalausweis
- NIF-Nummer
- Adressnachweis (auch deutsche Adresse OK)
- Einkommensnachweis (manchmal)
- Ersteinzahlung: 250-500 €
Kosten:
- Kontoführung: 5-15 €/Monat
- Kreditkarte: 15-40 €/Jahr
- Überweisungen SEPA: meist kostenlos
Tipp: ActivoBank ist komplett gebührenfrei!
Finanzierung vorab klären
Wenn Sie eine Hypothek benötigen:
Für Nicht-Residenten:
- Max. 60-70% Beleihung
- Zinsen: 3,5-5% (2025)
- Laufzeit: bis 30 Jahre
- Alter + Laufzeit: max. 75-80 Jahre
Vorab-Genehmigung einholen:
- Dauert 1-2 Wochen
- Stärkt Ihre Verhandlungsposition
- Zeigt Verkäufern Ihre Seriosität
- Verhindert Enttäuschungen
🏠 Schritt 2: Die Immobiliensuche
Die besten Immobilienportale
Hauptportale:
- Idealista – Marktführer, beste Auswahl
- Imovirtual – Zweitgrößtes Portal
- Casa Sapo – Gut für Neubau
- OLX – Privatanzeigen, Schnäppchen
Spezialisierte Quellen:
- BPI Imobiliário – Bankimmobilien
- Remax Portugal – Internationales Netzwerk
- ERA Portugal – Große Agenturkette
- Facebook-Gruppen – Oft Geheimtipps
Besichtigungen richtig angehen
Vorbereitung:
- Liste mit Prioritäten erstellen
- Fotokamera/Handy bereithalten
- Maßband mitnehmen
- Kompass-App (für Ausrichtung)
- Checkliste ausdrucken
Worauf achten:
- 🏗️ Bausubstanz (Risse, Feuchtigkeit)
- ☀️ Lichteinfall zu verschiedenen Zeiten
- 🔊 Lärmquellen (Straße, Nachbarn)
- 🚗 Parkplatzsituation
- 🏪 Infrastruktur in der Nähe
- 📡 Handyempfang/Internet
- 🌡️ Heizung/Isolation (wichtig im Winter!)
Kritische Fragen stellen:
- Warum wird verkauft?
- Wie lange steht es schon zum Verkauf?
- Gab es Preisreduzierungen?
- Sind Mängel bekannt?
- Wie hoch sind die Nebenkosten?
- AL-Lizenz vorhanden?
Preisverhandlung in Portugal
Anders als in Deutschland ist Verhandeln üblich:
Verhandlungsspielraum typisch:
Verhandlungstaktiken:
- Mängel dokumentieren als Argument
- Vergleichspreise nennen
- Barzahlung als Vorteil
- Schnelle Abwicklung anbieten
- Makler nach Spielraum fragen
🔍 Schritt 3: Due Diligence – Gründliche Prüfung
Dokumentenprüfung – Das A und O
Ihr Anwalt sollte folgende Dokumente prüfen:
1. Caderneta Predial (Steuerdokument)
- Zeigt Eigentümer
- Steuerlicher Wert (VPT)
- Grundstücksgröße
- Anzahl Räume
- Achtung: Muss mit Realität übereinstimmen!
2. Certidão Permanente (Grundbuchauszug)
- Aktueller Eigentümer
- Belastungen/Hypotheken
- Eigentumsbeschränkungen
- Mögliche Pfändungen
- Tipp: Online abrufbar für 15 €
3. Licença de Habitação (Wohnlizenz)
- Pflicht für Bauten nach 1951
- Bestätigt legale Errichtung
- Zeigt genehmigte Nutzung
- Kritisch: Ohne Lizenz = illegaler Bau!
4. Licença de Utilização (Nutzungslizenz)
- Bei Nutzungsänderungen
- Z.B. Gewerbe zu Wohnen
- Oft bei Renovierungen nötig
Versteckte Fallen aufdecken
Häufige Fallstricke die Ihr Anwalt prüfen muss:
Schulden die am Objekt haften:
- Unbezahlte Grundsteuer (IMI)
- Offene Nebenkosten
- Handwerkerrechnungen mit Pfandrecht
- Wichtig: Gehen auf neuen Eigentümer über!
Baurechtliche Probleme:
- Illegale Anbauten
- Nicht genehmigte Pools
- Umbauten ohne Erlaubnis
- Überschreitung der Baugrenzen
Eigentumsrechtliche Fallen:
- Mehrere Eigentümer (Erbengemeinschaft)
- Vorkaufsrechte Dritter
- Wegerechte/Dienstbarkeiten
- Mietverträge (besonders alte!)
Technische Inspektion
Ein Gutachter (Engenheiro/Arquiteto) kostet 300-1000 € und prüft:
Strukturelle Aspekte:
- Fundament und Statik
- Dach und Dachstuhl
- Feuchtigkeit und Schimmel
- Risse in Wänden
- Termitenschäden (häufig!)
Technische Anlagen:
- Elektrik (oft veraltet)
- Wasserleitungen
- Heizung (falls vorhanden)
- Abwassersystem
- Gasinstallation
Energieeffizienz:
- Isolierung (meist mangelhaft)
- Fenster (Einfachverglasung?)
- Energieausweis Klasse
- Solaranlagen-Potenzial
📄 Schritt 4: Der Vorvertrag (CPCV)
Was ist der CPCV?
Der Contrato-Promessa de Compra e Venda ist DER wichtigste Vertrag:
- Rechtlich bindend für beide Seiten
- Regelt alle Kaufdetails
- Schützt Käufer und Verkäufer
- Basis für späteren Notartermin
Inhalt des CPCV
Pflichtangaben:
- Identität beider Parteien
- Genaue Objektbeschreibung
- Kaufpreis und Zahlungsplan
- Übergabetermin
- Anzahlungshöhe (sinal)
- Bedingungen und Fristen
Wichtige Klauseln:
- Übergabe “frei von Personen und Sachen”
- Schuldenfreiheit garantiert
- Alle Mängel offengelegt
- Rücktrittsrechte definiert
- Vertragsstrafe bei Rücktritt
Die Anzahlung (Sinal)
Typisch sind 10-20% Anzahlung mit speziellen Regeln:
Gesetzliche Regelung (Art. 442 Código Civil):
- Käufer tritt zurück: Anzahlung verfällt
- Verkäufer tritt zurück: Doppelte Anzahlung zurück
- Beidseitiger Schutz!
Beispiel 300.000 € Immobilie:
- Anzahlung: 30.000 € (10%)
- Käufer springt ab: 30.000 € weg
- Verkäufer springt ab: 60.000 € zurück
Zahlungsabwicklung:
- Überweisung auf Verkäuferkonto (üblich)
- Oder: Notaranderkonto (sicherer)
- Niemals bar ohne Quittung!
- Beleg für Finanzamt aufbewahren
Bedingungen im CPCV
Häufige aufschiebende Bedingungen:
1. Finanzierungsvorbehalt
"Vorbehaltlich Kreditzusage bis [Datum]"2. Verkauf eigene Immobilie
"Vorbehaltlich Verkauf der Immobilie in Deutschland"3. Baugenehmigung
"Vorbehaltlich Genehmigung für [Umbaumaßnahme]"4. Due Diligence
"Vorbehaltlich zufriedenstellender technischer Prüfung"💸 Schritt 5: Die Finalisierungsphase
IMT und Stempelsteuer zahlen
VOR dem Notartermin müssen alle Steuern bezahlt sein:
Ablauf IMT-Zahlung:
- Beim Finanzamt IMT-Formular holen
- Oder online im Portal das Finanças
- Berechnung prüfen (Hauptwohnsitz?)
- Bei Bank oder online zahlen
- Zahlungsbeleg sicher aufbewahren!
Zeitplanung:
- Spätestens 3 Tage vor Notar zahlen
- Beleg muss beim Notar vorliegen
- Ohne Beleg keine Beurkundung!
Dokumente für den Notartermin
Käufer benötigt:
- ✅ Reisepass/Personalausweis
- ✅ NIF-Nummer
- ✅ IMT-Zahlungsbeleg
- ✅ Stempelsteuer-Beleg
- ✅ Bankbestätigung bei Hypothek
- ✅ Übersetzung falls nötig
Verkäufer benötigt:
- ✅ Identitätsdokumente
- ✅ Eigentumsnachweise
- ✅ Energieausweis
- ✅ Löschungsbewilligung (bei Hypothek)
- ✅ Schuldenfreiheitsnachweise
Die Restzahlung vorbereiten
Zahlungsoptionen:
- Banküberweisung (Tage vorher)
- Bankscheck (Cheque Visado)
- Hypothekenauszahlung (Bank dabei)
- Nie Bargeld bei großen Summen!
Bei Auslandsüberweisung:
- 2-3 Tage Vorlauf einplanen
- SWIFT-Gebühren beachten
- Wechselkurs fixieren
- Zahlungsnachweis mitbringen
📜 Schritt 6: Der Notartermin (Escritura)
Zwei Optionen: Casa Pronta vs. Privatnotar
Casa Pronta (Empfehlung!)
- Wo: Conservatória do Registo Predial
- Kosten: 375 € (ohne Hypothek)
- Vorteile: Schnell, günstig, sofortige Registrierung
- Ablauf: Standardisiert, effizient
- Sprachen: Portugiesisch (Übersetzer erlaubt)
Privatnotar
- Kosten: 800-2000 €
- Vorteile: Flexiblere Termine, persönlicher
- Nachteile: Teurer, Registrierung extra
- Wann sinnvoll: Komplexe Fälle
Ablauf des Notartermins
1. Dokumentenprüfung (30 Min)
- Notar prüft alle Unterlagen
- Identitäten werden verifiziert
- Letzte Fragen geklärt
2. Verlesung (15-30 Min)
- Kaufvertrag wird vorgelesen
- Auf Portugiesisch (Pflicht)
- Übersetzer übersetzt simultan
- Fragen sind erlaubt!
3. Unterzeichnung
- Beide Parteien unterschreiben
- Zeugen unterschreiben
- Notar unterschreibt und siegelt
4. Zahlung & Übergabe
- Restzahlung wird bestätigt
- Schlüssel werden übergeben
- Gratulation – Sie sind Eigentümer!
Wichtige Details beim Notartermin
Vollmacht möglich:
- Falls Sie nicht persönlich kommen können
- Anwalt kann Sie vertreten
- Spezielle notarielle Vollmacht nötig
- Kosten: 100-200 € extra
Was passiert mit Hypotheken:
- Verkäufer-Hypothek wird gelöscht
- Bank-Vertreter oft anwesend
- Neue Hypothek wird eingetragen
- Alles in einem Termin!
Nach der Unterschrift:
- Notar gibt Ihnen beglaubigte Kopie
- Original geht ans Grundbuchamt
- Registrierung erfolgt automatisch
- Sie erhalten Eigentumsurkunde später
🏡 Schritt 7: Nach dem Kauf
Wichtige Registrierungen
1. Grundbuch (automatisch bei Casa Pronta)
- Bei Privatnotar separat nötig
- Kosten: 250-350 €
- Dauer: 5-30 Tage
- Online-Status verfolgbar
2. Finanzamt (automatisch)
- Für IMI-Bescheide
- Adresse aktualisieren
- Befreiungen beantragen
3. Gemeindeamt
- Bei Hauptwohnsitz
- Für kommunale Services
- Wahlberechtigung
Versorgerwechsel durchführen
Strom (EDP/Endesa/Iberdrola):
- Online oder im Laden
- NIF und Zählerstand nötig
- Dauert 5-10 Tage
Wasser (Gemeinde):
- Persönlich im Gemeindeamt
- Kaufvertrag mitbringen
- Oft Kaution nötig
Gas (falls vorhanden):
- Ähnlich wie Strom
- Sicherheitscheck empfohlen
Internet/TV:
- MEO, NOS, Vodafone
- Verfügbarkeit prüfen!
- Installation 1-2 Wochen
Versicherungen abschließen
Gebäudeversicherung (Pflicht bei Hypothek):
- Multi-Risiko empfohlen
- Kosten: 200-800 €/Jahr
- Vergleichen lohnt sich!
Hausratversicherung:
- Optional aber ratsam
- Besonders bei Vermietung
- 100-400 €/Jahr
Haftpflicht:
- Bei Vermietung wichtig
- Schäden an Gästen
- 150-300 €/Jahr
📊 Zeitplan-Übersicht
Schnellster Fall (Barzahlung):
- Woche 1: NIF, Konto, Suche
- Woche 2: Besichtigung, Angebot
- Woche 3: Due Diligence, CPCV
- Woche 4: Steuern, Notar
- Total: 4 Wochen
Normalfall (mit Finanzierung):
- Woche 1-2: Vorbereitung
- Woche 3-6: Suche und Finanzierung
- Woche 7-8: Due Diligence
- Woche 9: CPCV
- Woche 10-12: Finalisierung
- Total: 3 Monate
Komplexer Fall:
- Mit Renovierungsgenehmigung
- Oder Erbschaftsklärung
- Oder mehreren Eigentümern
- Total: 4-6 Monate
⚠️ Häufige Probleme und Lösungen
Problem: Dokumente fehlen
- Lösung: Frühzeitig Liste erstellen
- Verkäufer zur Beschaffung drängen
- Notfalls Termin verschieben
Problem: Finanzierung platzt
- Lösung: Immer Plan B haben
- Mehrere Banken anfragen
- Finanzierungsvorbehalt im CPCV!
Problem: Versteckte Mängel
- Lösung: Gründliche Inspektion
- Alles im CPCV dokumentieren
- Rücktrittsrecht vereinbaren
Problem: Sprachbarriere
- Lösung: Übersetzer organisieren
- Anwalt als Vermittler
- Wichtiges schriftlich
📋 Master-Checkliste Kaufprozess
Phase 1: Vorbereitung ✓
- NIF-Nummer beantragen
- Bankkonto eröffnen
- Finanzierung vorklären
- Anwalt beauftragen
- Budget mit Nebenkosten planen
Phase 2: Suche ✓
- Portale durchsuchen
- Besichtigungen planen
- Preise vergleichen
- Lage bei verschiedenen Wettern prüfen
- Verhandlungsstrategie festlegen
Phase 3: Prüfung ✓
- Alle Dokumente anfordern
- Anwalt prüfen lassen
- Technische Inspektion
- Finanzierung finalisieren
- Fallstricke ausschließen
Phase 4: Verträge ✓
- CPCV verhandeln
- Bedingungen festlegen
- Anzahlung leisten
- Termine koordinieren
Phase 5: Abschluss ✓
- IMT berechnen und zahlen
- Stempelsteuer zahlen
- Dokumente komplettieren
- Restzahlung vorbereiten
- Notartermin wahrnehmen
Phase 6: Nachbereitung ✓
- Versorger ummelden
- Versicherungen abschließen
- Adresse registrieren
- Vermietung vorbereiten (falls geplant)
🎯 Fazit: Mit Struktur zum Erfolg
Der Immobilienkauf in Portugal ist ein klar strukturierter Prozess. Mit der richtigen Vorbereitung, professioneller Unterstützung und diesem Guide meistern Sie jeden Schritt souverän.
Die wichtigsten Erfolgsfaktoren:
- Frühzeitig NIF und Konto organisieren
- Guten lokalen Anwalt engagieren
- Gründliche Due Diligence durchführen
- Alle Kosten einkalkulieren
- Geduld und Flexibilität mitbringen
Portugal wartet mit traumhaften Immobilien – folgen Sie diesem Guide und der Kaufprozess wird zum Kinderspiel!
🚀 Nächste Schritte
Vertiefen Sie Ihr Wissen mit unseren Spezial-Guides:
- Alle Kosten detailliert berechnen
- Finanzierung optimal gestalten
- Fallstricke sicher vermeiden
- Die besten Regionen vergleichen
- Nach dem Kauf: Vermietung
Bereit für Ihre Traumimmobilie? Mit diesem Guide haben Sie das komplette Wissen für einen erfolgreichen Immobilienkauf in Portugal! 🏡🇵🇹
